3НДФЛ и квартира в ипотеку

Недвижимость, особенно в Москве, - удовольствие далеко не дешевое и отнюдь не каждый человек может себе позволить расплатиться за такую дорогую покупку, как квартира, без привлечения кредитных средств.

Благо, сегодня рынок банковских услуг весьма насыщен: по данным Центрального Банка России количество банков значительно превышает тысячу.

Такая услуга, как предоставление ипотечного кредита, присутствует в портфеле многих банковских организаций.

И хотя банков много и конкуренция за привлечение внимания клиента между ними достаточно жесткая, не стоит пребывать в заблуждении, что в целях получения заветного клиента банк готов предоставить ему деньги на любых условиях. Это не так.

Банки – коммерческий организации, созданные извлечение прибыли. Если банк будет раздавать деньги направо и налево, ни о какой прибыли, понятно, речи идти не будет – такой банк весьма быстро объявит себя банкротом.

Чтобы не допустить развития событий по подобному сценарию все без исключения банки осуществляют проверку вероятных заемщиков на предмет платежеспособности.

Основной документ, подтверждающий возможность человека погасить взятый кредит, - справка по форме 3НДФЛ – Справка о доходах физического лица.

Справкой о доходах физического лица подтверждаются в основном следующие доходы человека:

1) полученные от российских организаций дивиденды и проценты ;

2) доходы от использования авторских прав;

3) заработная плата.

Очевидно, что основной и наиболее распространенный случай – трудовые отношения.

Налоговое законодательство устанавливает выдачу Справка о доходах физического лица по заявлению работника как обязанность работодателя. Срок выдачи справки прямо не урегулирован законодательством и фактически зависит от загруженности бухгалтерии организации. Как правило, такую справку выдают в течение не более трех дней с момента обращения. Если в выдаче справки отказано или ее просто не выдают, напрямую не отвечая отказом, стоит обратиться с жалобой в налоговый орган, в котором состоит на учете работодатель.

Такая справка выдается работодателем по месту работы (как основному, так и по совместительству) сотрудникам, которые состоят с работодателем в официальных трудовых отношениях.

Если вместо трудового договора оформлен гражданско-правовой договор, например, на выполнение работ, - не беда: такие доходы фактически приравниваются к заработной плате и подтверждаются в аналогичном порядке.

В справке указывается сумма официальной («белой») заработной платы, которую работник заработал за определенный период времени (как правило банки требуют информацию за весь текущий и предшествующий годы), а также сумму налога на доходы физических лиц (НДФЛ), которую работодатель в качестве налогового агента своего сотрудника удержал из его зарплаты и перечислил в бюджет.

Поскольку форма справки 3НДФЛ была разработана налоговыми органами для предоставления им информации о налоговых отчислениях, это официальный документ, в котором редкий работодатель рискнет отразить неверную информацию. Тем более, что такие справки работники зачастую спрашивают для предоставления как раз в налоговую инспекцию для получения налоговых вычетов или в иных целях.

Именно потому, что справки о заработной плате по форме 3НДФЛ практически в ста процентах случаев отражают реальную картину о «белых» доходах человека, их так «любят» банки.

Во многих банках (даже в самых крупных, так называемых «государственных») даже присутствует градация ставок по кредиту в зависимости от документа, подтверждающего доход человека. Лицо, подтверждающее свой уровень дохода справкой 3НДФЛ, зачастую может рассчитывать на получение кредита по ставке ниже на 1-2%, нежели прочие категории заемщиков.

Но даже в случае, если Вы официально не трудоустроены, или не вся Ваша зарплата «белая» и может быть отражена в официальной справке, не стоит отчаиваться. Практически все кредитные организации понимают, что теневой сектор отечественной экономики, в том числе в сфере заработных плат, огромен. И они не могут отказать себе в удовольствии откусить кусок и от этого пирога. Поэтому к рассмотрению принимаются не только официальные справки о заработной плате, но и справки в свободной форме (как правило, такую форму разрабатывает сама банковская организация).

Безусловно, имея возможность подтвердить свой доход (или большую его часть) лишь справкой «по форме банка», Вы попадаете в зону повышенного риска в части возможности получить отказ в выдаче кредита. Также не стоит забывать о возможно несколько более высокой ставке по кредиту в такой ситуации.

Однако, как правило, кредиты все же одобряют, а чуть более высокий процент хотя и является неприятным фактом, но не так уж «больно бьет по карману». Стоит помнить, что кредит даже на чуть менее выгодных условиях, все же скорее всего значительно более выигрышная стратегия, нежели съем жилья.

Отдельную категорию заемщиков составляют самозанятые лица, такие как нотариусы, адвокаты или предприниматели.

Такие лица не состоят ни с кем в трудовых отношениях, а в части доходов от выполненных работ или оказанных услуг они оплачивают не Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а иные налоги (например, покупают патент или применяют упрощенную систему налогообложения). Конечно, зачастую можно платить и НДФЛ, но это не выгодно, поскольку ставка налога существенно выше, чем при применении указанных выше иных налоговых режимов.

Таким образом, их доходы подтверждаются не  Справкой о доходах физического лица (3НДФЛ), а иными документами:

• Налоговая декларация по определенному налогу;
• Книга учета доходов или доходов и расходов.

Такие категории заемщиков также рассматриваются банками как более рисковая группа по сравнению с обычными наемными работниками, поскольку считается (а по сути так и есть на самом деле), что заработная плата – наиболее стабильный и гарантированный вид дохода из всех. Пусть не самый большой, но самый стабильный, а это для банка самое важное, особенно с учетом того, что срок ипотечного кредита как правило превышает 10 лет.

Итак, подведем итоги:

Заемщиков в зависимости от возможности подтвердить уровень дохода можно условно разделить на 3 категории:

• Наемные работники, получающие официальную заработную плату, подтверждаемую Справкой о доходах физического лица (3НДФЛ);
• Наемные работники, получающие не официальную заработную плату, подтверждаемую Справкой по форме банка;
• Самозанятое население, подтверждающее доходы иными документами.

При выдаче кредитов наиболее лояльно банки относятся к тем заемщикам, чьи доходы подтверждаются справкой 3НДФЛ...